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【深度】金融機構撤退北京A級寫字樓

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點擊次數:538 更新時間:2018年12月19日09:42:56 打印此頁 關閉

金融機構一直是A級寫字樓租戶的主力軍,但近幾個月卻出現了撤退跡象。

北京東三環國貿橋的西南角的SK大廈,廣場前種植了上百株銀杏樹,每到秋天,銀杏葉黃時,就成為建外大街上一道標志性的風景。兩個月前,銀杏美景如往年一樣如期而至,而中金公司北京建國門外大街證券營業部已從原來的一層搬上三層。

這家營業部于2003年設立,是中金公司全國22家營業部(不含合并后的中投證券營業部)中的第一旗艦營業部,在SK大廈一層已經長達15年,幾乎成為一個顯著的地標。從建外大街人行道上走過,掛在SK大廈底商的中金公司證券營業部褐紅色的招牌非常明顯。(參見相關報道【特寫】“京城最牛營業部”退租遷址背后)

SK兩底商招牌照片

就在同一棟寫字樓里,退租的金融機構遠不止中金一家。同樣在SK大廈底商掛著顯著招牌,緊挨著中金營業部招牌的的KB國民銀行營業部原址也從底商搬至11樓,原址被清理成空地待租。

原相對的國民銀行、中金營業部舊址,兩家均被清理成空地待租。

“我們搬到樓上,沒幾天對面的國民銀行也關門了,我還想經濟真的不景氣了么,金融機構紛紛倒閉了?不久后在電梯里碰到穿國民銀行穿制服的員工,才知道他們的營業廳也搬到了樓上,更高的11樓。”一位中金公司營業部人士告訴界面新聞記者。

據界面新聞記者了解,SK大廈底商租金是樓上寫字樓租金價格一倍多。(原中金營業部底商面積414平方米,商業租金報價是1100元/每月/每平,年租金546萬元左右,而樓上寫字樓租金報價是450元/每月/每平,年租金224萬元左右。)

SK大廈外景

11月初,一位CBD及周邊寫字樓租賃中介公司的銷售對界面新聞記者稱,目前SK大廈有多套空置的辦公室對外出租。大廈官網的租售信息更新不及時,價格也會比較貴。實際上目前14套左右可以出租,其中,已經空置的大約有7套。而其他7套是到期不續租,提前掛出來租賃的房源。

但到了12月初,有更多公司退租。另一位置業顧問告訴記者,SK大廈待租的寫字樓擴大到20多套已經空置,目前可租的多達18套。并且,單套一千平米左右的明顯增多,有9套可出租。面積最大的一套有2050平米。

由于出租可按需要自由組合面積,比上述套數更準確的統計為面積,據界面新聞記者根據房產中介從SK物業處獲得的圖表粗略統計,目前SK大廈待租面積多達13080平米。

上述銷售稱,以前SK大廈到期退租的,提前把房源放出來,再租出去也很快,一般在租期內就租完了。

“印象中以往也有公司退租,但很快就會有新公司搬進來。不會出現空閑這么久的情況。”另據一位長期在SK大廈里辦公的人士也對界面新聞記者稱。

IFC待租數量和面積

按照SK大廈物業的規定,一般簽約最低兩年起簽。如果準備退租,則需要提前半年通知物業,物業有充分時間尋找下一個租戶。但半年時間加兩個金融機構的營業部搬走后又有幾個月,意味著近一年,都沒有租出去。場地依然空置了大半年租不出去。

SK大廈西邊的IFC寫字樓也是類似情形。目前有十余套寫字樓待租。據界面新聞記者了解,這些退租的公司中有金融租賃公司、投資公司、信托公司。

一位外資商業地產管理公司高管也察覺到了類似情況。他告訴界面新聞記者,近期,亮馬河、金融街這些金融機構聚集寫字樓群,也是多棟甲級寫字樓遭遇退租。

世邦魏理仕(CBRE)發布的《2018中國房地產市場分析》報告顯示,2018年一線城市寫字樓租金價格走勢,除廣州是特例出現上漲外,其他一線如上海、深圳等地寫字樓租金均出現下調。而北京整體寫字樓市場租金未有明顯改變,但近期北京空置率上升。

中國指數研究院的數據也印證了上述趨勢,其統計顯示,2018年三季度,一線城市中,北京、上海的優質寫字樓空置率較二季度明顯上升。二線城市中,天津、杭州、武漢、沈陽、青島空置率也較二季度提升。

中國指數研究院,顯示近三年來一二線城市優質寫字樓空置率圖

過去幾年,由于其他行業需求較為穩定,金融和科技行業租戶一直是寫字樓需求增長的主力軍。保險、基金等非銀金融機構、創新金融服務企業,讓擁有國內科技金融百強企業中85家的北京、上海、深圳與杭州的寫字樓市場最為受益。

但現在,以金融業為主的公司紛紛退租北京核心商區寫字樓。上述外資地產公司高管表示,換租無非幾種情況,第一種可能是租金上漲,公司難以承擔;第二種情況是公司擴大面積,需要換置。但這兩種情況明顯不符合今年企業的狀況。“還有一種情況就是有些公司干不下去了,倒閉了。”他稱。

界面新聞記者了解到,就金融行業而言,今年以來整體業務非常難做。由于主營業務慘淡,不少金融機構紛紛尋求開辟其他新的業務。一位風投公司人士告訴界面新聞記者,今年私募遭遇資金寒冬,募資難。有業內知名的風投機構甚至去拓展做和金融無關的內容創業。

一位FA公司人士亦對界面新聞記者表示,今年需要資金的客戶很多,但靠譜的資金方非常少。整體成交單數大大減少,也很大程度影響了該司今年的利潤。他們也在尋求在其他業務上發展。

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